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旧改、风貌保护、老房改造……“留改拆”背后还有哪些问题亟待解决

2019/10/10 0:31:24

旧改、风貌保护、老房改造……“留改拆”背后还有哪些问题亟待解决

上海城市更新已进入攻坚期,“留改拆”并举作为市委、市政府的重点工作,正处在全面推开的关键阶段。“十三五”期间,上海旧区改造的目标是完成中心城区二级旧里以下房屋改造240万平方米。可在城市更新的背后还有哪些金融、法律等问题亟待解决?日前,在黄浦区举行的“外滩金融法律论坛”上,一场主题为“城市更新与金融法律”的讨论在业内人士、城市管理者与专家学者中展开。

 

什么是城市更新?黄浦区建设和管理委员会副主任朱佛海说,我们现在说的城市更新,是广义的概念,既包括成片的旧区改造,也包括了房屋的综合改造、置换与功能转型。黄浦区是上海城市更新任务最重、危旧简屋最多的一个区。“随着前30年的持续推进,黄浦区完成了15万户以上的城市更新工作,但目前成片的旧区还有200多万平方米,二级以下旧里90多万平方米,无独立卫生设施的户数几万户。”

 

谈到城市更新,资金是绕不开的话题。朱佛海介绍,目前,城市更新的资金渠道主要有四种。一是来自土地储备后的财政资金,政府收储好后进行“招拍挂”,回笼一些资金,再用于新的旧改;二是来自毛地开发资金,如黄浦区还有26块毛地,推动开发企业或建设单位拿出资金进行开发;三是区企联合出资进行开发,如今年7月,旧改任务重的黄浦区、静安区、虹口区、杨浦区四区就与地产集团签定旧区改造合作协议,重点聚焦成片风貌保护的区单独土地储备旧改项目,以及为统筹平衡而合作改造的其他旧改项目;四是通过政府债券形式参与城市更新。

唐烨摄

很多专家认为,在多种资金渠道中,吸引社会资本参与,是为城市更新注入活水的最佳方式。但在现实中,一些城市更新项目还缺少对社会资本的吸引力。太平洋资产另类投资管理中心的总经理齐伟山说,社会资本考察是否参与一个城市更新项目有两个维度:一是体量要大,二是属政府支持的产业与行业,具有一定的社会影响力。这两个维度都决定了项目未来的经济与社会效益。

 

大规模的城市更新在法律上同样遇到棘手问题。上海金茂律师事务所合伙人谢洁瑾说,最大的问题是法律权属,上海很多城市更新项目都是对存量资产的再开发,有的项目上一次开发距离现在可能十年、二十年,甚至三五十年的。在如此长的时间跨度中,政策法规都发生了很大变化。如,土地管理法从1987年开始实施,物权法从2007年开始实施,在这一过程中就有很多房屋与土地权属不明确、没有做相关登记的项目产生。权属有问题,则可能让整个项目开发产生巨大风险。

 

城市更新背后的资金与法律瓶颈如何破解?

 

几位嘉宾认为,让社会资金愿意进场,关键是让开发者能够收支平衡。朱佛海提了三点建议:一是进行财税支持;二是进行容积率的转移;三是做好区域平衡。他举例说,一个更新项目中可能要拆的房屋有60%,要保留保护的有40%,开发者的资金可能就平衡不了,但我们可以帮助其将亏缺的利益转移到其他区域,以区域平衡的方式达到资金的基本平衡。

 

谢洁瑾建议,法律界人士要勇于面对城市更新中的法律权属问题,进行全面系统地梳理。“中国城市土地开发逐渐转为存量开发,不仅仅体现在上海这样的一线城市,在三四线城市同样面临这样的发展趋势,城市更新中的法律服务发展空间非常巨大。”

 

“上海还有大量简屋陋室,加快城市更新将改善住在其中的居民生活条件;保留城市发展年轮和文脉,已是上海上上下下的共识。但重要的是简屋陋室如何更新,城市记忆如何保留?只有梳理好背后的金融、法律、文化内在的机理,平衡好各方利益,城市更新的车轮才能推得动、推得快。”主持人夏磊总结说。